最近在整理数据时，笔者发现一个现象：
新房别墅，好像不多了吗？ （包含叠加、联排、合院、独栋）
2022年新房供应中，别墅类产品可能仅占 全年供应的3% ，而细分到 “外环内” 就更加稀缺！
(资料图片仅供参考)
去年新房总供应 10万+ ，其中 别墅类产品3211套！
外环内别墅产品 547套 ，其中内环内 24套 、内中环 313套 、中外环 210套
同样，再看新房存量！
2022年存量新房 共计31880套 ，其中 别墅类产品757套
外环内别墅产品仅仅56套，主要集中在内中环间！
除此之外，从上海土拍视角！
即使根据去年成交的土拍来看， 全年共成交共115幅商品宅地 ，其中位于 外环内的仅有30幅！
而其中20余幅住宅地块容积率都在2.0以上，起码这些地块不太会是别墅产品。
这一些列的数字，无疑在告诉我们！
当下新房稀少，未来供应不足！外环内别墅类产品也越来越难买！
想到这里，恰巧 一批次中就有2盘完美匹配~
感兴趣的朋友今天不妨好好看看！
*文末附，今年外环内待入市别墅整理！
一批次外环内2款“选择”
开始之前，笔者简单概括下这俩项目：
1.瑞仕半岛璟庭，有倒挂！有配套！有地段！既适合投资又兼顾自住!
2.华发四季河滨，有潜力！有教育！一站地铁省了多少毛爷爷！
展开细看下，看看哪个适合你？
首先，预算！
前几天笔者和朋友聊起来，很多不熟悉地产的人都觉得“买别墅类产品”非富即贵？
但现在的别墅类产品已经彻底刚需化，有些叠加别墅总价并不高。
比如 华发四季河滨叠拼均价约7.5万，算算总价700多万 ，即可在华发四季河滨买到一套约103平的上叠，同样的价格在浦东森兰、唐镇买个2/3房...
可以看出，华发四季河滨在总价上来的更为友善些，大家选择项目之前先根据上图预算对号入座。
其次，区域&板块接受程度！
一个宝山顾村、一个浦东森兰
不少上海本地如果有浦西、浦东地域问题的很好抉择，但大部分新上海人就毫不介意了，那么板块及周边的城市界面是考虑的关键点：
瑞仕半岛璟庭 ，很多人觉得项目属于森兰，但并非核心， 而此次入市均价7.03万，和去年售罄招商璀璨公馆加格一致，从位置来看，瑞仕距离市区还更近！
同时，项目享受着森兰板块得天独厚的优势，拥有外高桥和金桥两大产业集群中间优越的地理位置。
这里从开发之初就找好了自己的定位： 打造低密、精品的改善型居住社区，迎合了金桥、外高桥居民的外溢改善需求。
另外，这里拥有6号线串联，同时凭借2条跨江隧道，去往市区热门板块相当便捷，未来还有21号线加持，交通出行不是问题。
生态资源更不说，大面积的绿化是森兰最大的特征！
这里超森兰绿地，约4.2平方公里占整个森兰区域近70%面积~相当于三个共青森林公园
这里书香氛围浓厚，有 六师附小、明珠森兰小学 ，英国历史悠久的公学， 上海哈罗外籍人员子女学校 也入驻于此。
上海哈罗外籍人员子女学校
除了板块内优越的环境外，目前的商业主要集中在洲海路站附近，外高桥集团在这里打造一个约75万平方米商业商务区。
包括，项目周边不远处就有5个商业中心： 约8万㎡商业中心森兰花园城，约5万㎡阳光天地、约5万㎡森兰商都、森兰商贸街（规划中）、约9000㎡迪卡侬全球旗舰店！
值得一提的是，项目周边去年签约的 森兰印象城 目前已开启建设，有望与瑞仕半岛璟庭同期交付，各种配套建设不断进行中，未来可期。
华发四季河滨，虽然行政划分上属于宝山顾村，但别看人家在宝山，从距离来看实际离共康板块更近。
在上海2035规划明确指出项目所在的宝山外环内被划入主城区，更高的城市占位，拥有更多的话语权。
同时，共康共富接壤新静安，外加外环内的绝对距离优势，这里自住其实相当不错，项目与 大宁生活圈这直线距离约7.5公里 ，有1号线、18号线二期（在建）以及南北高架、康宁路-万荣路多条轨交、主干道串联。
目前的大宁已是大家公认的 北上海新的商业、产业中心。
约56万平 大宁音乐广 场、约25万平 大宁国际商业广场 、约30万平 大宁久光百货 ，静安大融城等商场一路连缀；约3万平 上海马戏城 、约68万平 大宁灵石公园、闸北公园等...
另外，双轨交盘，交通出行方便快捷。
对于这个项目，笔者的期待值在生态上！
小区北侧 约800米有新建富长路绿地 ，西侧约600米预留 160万㎡泰和结构绿地 ；南侧还有作为上海第三大贯穿东西的大河—— 蕰藻浜 ，TA不仅是 宝山母亲河 ，更是 宝山历史发展和社会变革的见证者！ 去年政府已经将蕰藻浜沿岸规划为一套 “河滨连廊” ，其改造工程目前已启动，这在外环内是十分稀缺。
蕰藻浜沿岸规划效果图
如果将视线聚焦到项目周边，大型绿地公园，周边没有太多老破小环绕，也是一大优势！
所以，单看这俩板块都不差：
相对看重学校教育资源的可以考虑森兰；
更喜欢闹中取静，出行依靠轨交，还是推荐给生活半径在浦西的朋友，华发四季河滨会更适合你。
第三，性价比，无论是投资还是自住，如今购房者更为关心的话题！
瑞仕半岛璟庭，中外环间均价7.03万，少见性价比！
目前围绕东靖路地铁站周边的次新房成交均价破10万+是常态。
而华发四季河滨，大宁北，虽然很多购房者不认？但人家的价格优势笔者绝对认！
可以说，放眼整个上海，不论是看环线、还是看地铁，即使对比华发叠加的均价也相当抗打！
环线上，普陀桃浦约8.3万/㎡，浦东高行约7.03万/㎡......这些都仅仅是高层产品的价格！
轨交价差，18号线二期目前在建中，远的先不看！ 1号线的轨交能级有目共睹，沿线价值不言而喻...
图源一房一万
光看华发·四季河滨西北侧的融创玉兰公馆，今年最新一套高层的成交价约7.3万/㎡。项目北侧的央玺，两年前的一套高层成交价就已达到约7.12万/㎡！
来源于某中介app截图
从性价比来看，两者不分伯仲！就看你更认可哪个...
那么，买房更重要的居住体验，产品上、户型上有何差异？
1.瑞仕半岛璟庭
项目容积率也偏低， 只有1.8，项目体量约25万方，地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件。
从效果图可以看出，西区低密墅居、东区高层。
社区内部还搭配 “超低能耗” 等高科技...
项目地块坐拥水岸围合，绿荫环绕的地利条件。产品为稀缺的叠拼、大平层及高层的组合。
总体布置各具特色，叠拼区静谧雅致，高层区坐拥中央花园，水岸江景。周边配置完善的社区配套以及沿街活力商业街区。
感兴趣的小伙伴欢迎扫码关注！
2.华发四季河滨
项目一批次首开楼栋如下：
从效果图可以看出，项目 对高层和叠拼的楼栋进行“东西”排布。
即保证了 叠拼组团低密的社区环境 ，少遮挡的空中环境和良好的私密性，也增加了 高层区的完整性，同时两个区域还互联共通。
另外，项目是宝山少有的超低能耗，还配置下沉式邻里中心，相当值的期待。
两者户型设计上，华发四季河滨叠拼别墅是精装装修的！
虽然装修标准暂未公开，但根据目前的消息来看交付标准诚意满满，省去了未来不少装修成本。
而瑞仕半岛璟庭，上中下叠面积达更为宽敞舒适性高！
比如，简单以上叠为例
约103平，预算控制到位
上叠3层皆是客餐厅，4层为休息是，主卧套房设计，舒适度极高。
而偏爱舒适生活，瑞仕半岛璟庭约137平上叠会来的更宽敞！
不同于华发的上叠，一楼有卧室适合老人居住。
注意：华发四季河滨，叠拼供应套数并不多，上下叠各28套，中叠8套！而瑞仕半岛璟庭，上中下叠各98套，数量会来的更充裕些！能买到的概率也增大些。
目前华发四季河滨预计3月初开启认购！
已同步开启验资，公寓首套180万，二套359万
叠加首套280万，二套550万！
最后，我们简单看下今年外环内还有哪些待入市的别墅楼盘！
笔者粗略盘点，可以看到大致均处在内环内，价格上会明显提升，是千万级“壕”们的天堂。
其中，去年年底认购的沁风雅苑还有少量房源在售，只是价格...
对比之下，1批次2盘好像更值得冲冲看不是吗？
